樓市分化加劇 高房價還能挺多久？

????樓市分化加劇，高房價還能挺多久？——透視近期樓市各方利益博弈

????市民在2014廣西(南寧)房產博覽會上看沙盤，了解樓市行情(5月1日攝)。 新華社記者 陸波岸 攝

????新華網北京５月２０日電（新華社“新華視點”記者劉敏、楊紹功、徐海波）今年以來，雖然一線城市的房價未出現明顯變化，但全國樓市從未像現在這樣分化巨大。近日，北京亦莊首現零首付樓盤，標志著樓市調整從三四線城市蔓延至一線城市。

????４月份７０個大中城市房價上漲幅度進一步趨緩，新建商品住宅銷售價格環比、同比漲幅雙雙回落；南寧、無錫等多個地方政府紛紛調整樓市政策；銀行紛紛收緊房產開發貸款，央行力挺首套房貸……這樣一幅復雜的樓市圖譜，恰恰反映出我國樓市進入新一輪的“周期性調整”。

????房企：一邊“走量”一邊“哭窮”，意在“要政策”

????類似有關樓盤降價的消息近期不絕于耳：一些樓盤宣稱二期比一期便宜千元，實際上是一期精裝修二期毛坯房，有些樓盤打出“７折優惠，直降３０萬”，實則只有一套，還有一些開發商采取首付分期總價未降的“零首付”政策。

????種種銷售“策略”背后是“錢緊”這個許多房企共同的“心病”。據《２０１４年一季度全國房企資金專題報告》顯示，一季度全國房企資金到位增速由去年同比增幅２６．５％降至６．６％。

????個別有影響力的開發商開始呼吁“救市”。武漢一家大型房地產企業老總表示：“現在市場上商品房價格已經以接近成本線，個別樓盤甚至出現了虧本銷售現象，房地產市場的現狀與彼時政策出臺初衷背道而馳。”

????一些在網絡上廣泛流傳的新聞似乎也在有意無意中放大“錢緊”的事實：“中國房地產百強企業”光耀地產和寧波知名房企興潤置業倒閉，曾一度引發市場關于“房地產企業倒閉潮來臨”的討論。然而只要細究，不難發現這些企業的倒閉無一不與自身投資失誤有關。

????對于大型房企一致“哭窮”，業內人士并不認同。“會哭的孩子有奶吃，開發商實則哭給決策層看，寄希望以此來推動調控政策的調整。”

????“樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，供需格局已經悄然生變。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，這次的房企資金收緊的情況也為一些房企敲響了警鐘，一些盲目鋪攤子掙快錢、抗風險能力低的房企可能出局。

????地方政府：救市從“地下”轉向“明面”，“坐地生金”依舊

????無錫發布戶籍新政，購房落戶門檻從７０平方米降到６０平方米；杭州蕭山區為“減輕開發商資金成本壓力”允許土地競買保證金上限不超過１０００萬元；安徽銅陵給購買唯一住房者契稅補貼……近期，多個城市紛紛出臺樓市調整措施，背后實則是樓市萎靡焦慮。

????國家統計局數據顯示，４月份全國７０個大中城市的房價在連續數月的漲幅收窄后再次呈現向下的調整趨勢。

????“與以往全國各地‘同服一劑藥’不同，這一次地方政府救市政策呈現出‘因地制宜’的特點，打出放松限購、補貼、土地等‘組合拳’。”房產信息研究公司ＣＲＩＣ研究員楊科偉說。他認為，在地方收入預期銳減的壓力下，未來地方自主出臺“托市”甚至“救市”政策的進程可能進一步加快。

????然而值得深究的是，一些城市房子庫存量高企到了畸形地步，地方政府賣地熱情卻絲毫不減，甚至變本加厲。上海易居房地產研究院報告顯示，今年一季度１０個典型城市土地出讓金收入同比增長８３．１％。

????事實上，“土地財政”正變得越發不可靠。在樓市低迷，銷售不暢的情況下，標桿房企已放緩拿地步伐。中原地產監測數據顯示，４月１０家標桿房企購地金額為１７３億元，盡管環比３月增長１５％，但較２０１３年月均購地金額大幅回落３８％，一些熱門地塊罕見流拍。

????“明知市場可能有問題，但是沒法停下來。”東部某市住建部門的負責人向記者表示，當地大部分的稅收已經上繳，地方要發展只能靠賣地，所以才會不斷逆市場規律而動，真正要扭轉這種局面需要從上到下的改革。

????中介：“好房子不等人”，信息混亂干擾判斷

????樓市存量迅速上升，市場觀望情緒嚴重，房地產中介也開始了緊日子。通過敦促成交、搶客戶、藏房子、發布景氣數據等，房產中介希望能夠逆勢求生存。

????一家房地產中介的置業顧問夏棟告訴記者，今年以來他手中成交的二手房數量下降，以往一個月能成交兩三單，現在客戶看房的周期越來越長，多數人仍在觀望。市場不景氣讓業內顯得有點亂。除了催交意向金，假合同、假意向書等，現在還有不少公司甚至還雇傭了專業的“ｃａｌｌ客”反復打電話向客戶推銷二手房。

????除了敦促成交，部分有實力房地產中介正在大規模搶客戶、藏房子。有過售房經歷的南京市民潘先生最近發現中介的態度變化很大。一年前他到中介掛房對方都是先談中介費，一年后中介業務稀少，再來掛牌中介工作人員熱情了很多。夏棟告訴記者，在市場不景氣的時候，房源更顯競爭力，現在當地各個門店都在搶客戶。

????“盡管市場沒有那么好，但是房地產中介卻希望通過‘做數據’和‘積極解讀’讓人們把它想象得好一點，畢竟市場靠的是信心。”一位中介機構負責人對記者說。

????市場信息混亂使得一些購房者難以判斷真實情況，加重了觀望情緒，特別是那些“手頭緊”的剛需族。對此，中國人民銀行近日敦促商業銀行，要求其合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

????一些業內人士指出，不能將央行的舉措視為“救市”之舉。央行此次喊話，會對市場心理有一定影響，減輕首次購房者的負擔，意在穩定市場預期。

????對于未來走勢，有專家指出，各地樓市分化還會持續一段時間，不同地區調控也將趨于分類調控和精準調控，而不會是統一取消限購限貸政策。這樣既有利于保護剛需的利益，又能夠刺破過熱地區長期以來形成的泡沫。

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