自住房如何跳出“經適房陷阱”

　　北京自住房搖號選房將出細則，將備受關注的自住房又一次推到了風口浪尖上。

　　按照現有規定，從房型設置、申請對象、產權處理看，自住房容易讓人聯想起紛爭不斷、正在逐漸隱退的經適房，并引發困惑：這項新事物，會不會變成變相的經適房？

　　經適房在很多地方被叫停，很大程度上因初期制度建設缺失，分配不夠公平，公共產品淪為私人牟利工具。自住房雖叫商品房，但從制度設計看，保障意味濃烈。如想避免經適房之覆轍，制度建設要跑在房產增值前頭。

　　簡單地說，就是要管理好產權，保持住流動，分配得公平。

　　管理好產權，需要解決好如何轉讓、轉讓收益如何分配的問題。按規定，自住房5年以后才能轉讓。如有增值，應當按照屆時同地段商品房價格和該自住房購買時差價的30%交納土地收益等價款。但5年間，房產溢價的空間可能遠遠超過差價的30%。其間產生的收益，或可通過嚴格稅收，在分配環節予以控制；或者不妨參照有的城市共有產權房的做法，政府以土地讓利部分價值持部分產權，溢價部分與個人進行適當分配。

　　保持自住房的流動性，需要解決轉讓給誰的問題。如自住房5年后可以轉讓給任何人，一方面會導致現有房源逐漸完全商品化；另一方面，新增需要保障的人群需求難以滿足。

　　在這個問題上，不妨參考新加坡政府組屋的管理辦法。政府組屋轉讓時，只能在適合被保障的人中流轉。這使新加坡二手組屋售價約相當于商品房房價的50%—60%，一手組屋售價約相當于商品房房價的30%—40%，既能平抑房價又減輕了政府的供地壓力。

　　分配公平是公共產品無法繞過的環節。自住型商品住房的銷售對象為“夾心層”，保障對象寬泛，如何確立起公平合理的分配制度，防止資格造假？加強審查，搖號輪候，是好辦法。但是責任追究、定期檢查、社會監督也同樣重要。不僅要防騙購，還應注意防止保障對象家庭收入發生變化后將自住房變出租房的情況。

　　憂慮，也反映了大家的期待。對自住房這一新事物，需要出臺的細則，遠不僅是搖號分配。事前防范總好過事后糾偏，聽取各方意見，完善其他制度，同樣迫切。（丁汀）

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