開“正門”、堵“邪道”－－從小產(chǎn)權(quán)房熱銷看治理

????新華網(wǎng)北京１２月１日電? 近來，國家有關(guān)部門一再重申，嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房在建、在售案件，因為農(nóng)村集體建設(shè)用地未經(jīng)征地、沒有轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，不能從事商業(yè)開發(fā)。

????然而，一些地方小產(chǎn)權(quán)房銷售依然火爆。分析人士指出，在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房屬于“歪門邪道”，化解小產(chǎn)權(quán)房的矛盾，迫切需要開“正門”、堵“邪道”。

????違法銷售火爆，行政執(zhí)法乏力

????黨的十八屆三中全會提出：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。”

????中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文解釋說，這是推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革、保障農(nóng)民土地權(quán)益的重要舉措，未來土地制度改革的方向，首先要尊重農(nóng)民權(quán)利，過去對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益尊重不夠，所以矛盾糾紛不斷。

????記者在北京市小產(chǎn)權(quán)房比較集中的昌平、通州、房山等地采訪了解到，由于農(nóng)村建設(shè)用地的使用權(quán)不斷升值，而農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)相對滯后，于是“歪門邪道”的小產(chǎn)權(quán)房乘虛而入，一些商家誤導(dǎo)購房者“絕對安全”，導(dǎo)致消費者跟風(fēng)購買。

????日前，剛購買北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一處小產(chǎn)權(quán)房的郝先生對記者說：“前一天看中一套９０多平方米的房子，因為帶的錢不夠，第二天過來交定金時每平方米就漲了５００元，居然一天一個價！”這里的銷售人員賈女士介紹，項目共分為四期，前三期基本售罄，最近房子格外好賣。

????在重慶沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)，天藍(lán)雅園、中糧名都、麒麟香山等７個小產(chǎn)權(quán)房樓盤違法占地１５０畝，還包括８８畝的耕地。多年來屹立不倒，近來還出現(xiàn)了主銷小產(chǎn)權(quán)房的中介機(jī)構(gòu)，其中一位經(jīng)紀(jì)人李女士對記者說：“麒麟香山是鎮(zhèn)政府集資建房，雖然是小產(chǎn)權(quán)，但絕對可靠。”

????另一方面，在小產(chǎn)權(quán)房熱銷的同時，國土部門的監(jiān)管和處罰顯得比較乏力。重慶市沙坪壩區(qū)國土部門負(fù)責(zé)人表示，對于非法用地，國土部門只能走“停工通知、處罰決定、行政復(fù)議、行政通知、法院訴訟”的程序，周期長、效果差，對于違法者缺乏威懾力。

????一位北京市昌平區(qū)國土部門干部坦言，不少小產(chǎn)權(quán)房已有居民入住，很難“一拆了之”。

????北京市國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１２年６月至今，北京市共清理認(rèn)定８３個小產(chǎn)權(quán)房項目，總建筑面積３００多萬平方米，但目前僅拆除６萬多平方米。

????爭奪農(nóng)地溢價，矛盾沖突加劇

????在北京市昌平區(qū)鄭各莊村，有一處低密度的小產(chǎn)權(quán)房聞名全國。在其“隔壁”，白各莊村開發(fā)建設(shè)的４０棟樓房赫然矗立。這些小產(chǎn)權(quán)房售樓處就設(shè)在村委會。

????已經(jīng)入住的村民王女士對記者說，這些樓房是以農(nóng)民回遷房名義建設(shè)的，實際上大部分賣給了村外市民，村里因此獲得了巨額收益。

????“小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的原因，是城鄉(xiāng)之間對于農(nóng)地溢價的爭奪。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長楊保軍指出，“在現(xiàn)行的法律制度下，城市開發(fā)壟斷了農(nóng)地升值的收益，農(nóng)村方面難以分享其收益，容易誘發(fā)‘歪門邪道’，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象就是一例。”

????旺盛的需求吸引了眾多的逐利者，包括一些政府機(jī)構(gòu)、村委會、社區(qū)股份制公司人員和私人開發(fā)商。以重慶市沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)為例，原鎮(zhèn)長蘭永連、原副鎮(zhèn)長邱國全以及原沙坪壩區(qū)國土局干部劉勇等人，由于為該鎮(zhèn)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房“開綠燈”而受賄被判刑，山水苑和天藍(lán)雅苑開發(fā)商吳騰兵也由于行賄被拘捕。

????北京市國土部門日前對昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊營村等處小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了曝光，其中一處是北京富鼎昌飼料有限責(zé)任公司從南莊營村村委會租賃的土地，該公司在有關(guān)部門多次制止的情況下，依然頂風(fēng)違建，直至封頂。

????西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授江帆說：“小產(chǎn)權(quán)房違反了我國現(xiàn)行土地管理法第６３條規(guī)定，但長期以來，有關(guān)部門查處措施不力，使得這一問題復(fù)雜化。”

????如今，現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房居民“安居樂業(yè)”的現(xiàn)狀，也給其他人帶來了誤導(dǎo)：一是認(rèn)為成片建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房比較安全；二是村委會開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房比較保險；三是有村民一起居住的小產(chǎn)權(quán)房比較安全，等等。

????區(qū)別存量增量，兼顧公利私利

????全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，１９９５年到２０１０年間，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達(dá)７億多平方米。

????業(yè)內(nèi)人士建議，處理小產(chǎn)權(quán)房問題，應(yīng)該區(qū)別對待“存量”和“增量”部分，采取不同方式處置。

????一方面，對于在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房，有關(guān)部門必須堅決查處；另一方面，對于存在多年的“存量”部分，有關(guān)部門應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，化解歷史遺留問題。

????“回避矛盾只會造成矛盾越來越多。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，“應(yīng)該分門別類，盡快清理整治，該拆除的抓緊拆除，能轉(zhuǎn)化的盡快轉(zhuǎn)化。”

????中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長楊保軍認(rèn)為，對于建筑質(zhì)量過關(guān)、不影響城市功能的小產(chǎn)權(quán)房建議保留，但要補繳一定的政策性補償；相關(guān)的規(guī)則應(yīng)該進(jìn)行論證，盡快出臺。

????“依照十八屆三中全會的決定，應(yīng)該出臺相關(guān)的法律法規(guī)，解決國家、集體和個人之間在土地收益上的矛盾。”江帆表示，讓農(nóng)村建設(shè)用地等盡快獲得‘同權(quán)同價’的地位，這是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的根本途徑。

????北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)某村村主任安國梁說，村民們希望農(nóng)村土地升值過程中，能夠獲得更多的收益，農(nóng)村建設(shè)用地能夠名正言順地進(jìn)入市場，治理小產(chǎn)權(quán)房也會取得成效。（記者孔祥鑫、朱東陽、張琴、趙宇航）

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