行測常識熱點之“房屋轉租合同”引發的連環糾葛

一、什么是“房屋轉租” 看生活案例

聞某系某小區403號房屋的所有權人和車位登記所有權人。2019年5月25日，聞某與楊某簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定由楊某承租該房屋，租賃期限五年，房屋租金每月5800元，按年支付租金。就在房屋租給楊某一個月后，一次聞某返回家中，偶然發現自己的房子由楊某轉租給了自己的朋友張某，租賃期限2年，租金每月約6000元。

房屋轉租行為其實就是我們生活中所說的租別人的房子，自己當二房東，這種行為如果征得房主的同意還好說，如果是承租人在未征得出租人同意的情況下擅自轉租，就會比較麻煩。

二、厘清主體 分析法律關系

在上述案例里面，有兩個法律關系，一個是聞某(房主)和楊某(承租人)的租賃合同，一個是楊某(承租人)和張某(次承租人)的轉租合同。

三、抽絲剝繭 分析租賃合同

(一)聞某(房主)和楊某(承租人)的租賃合同

聞某和楊某簽訂的租賃合同，雙方意思表示一致合同成立，且滿足三個合同生效的條件：(1)當事人具有相應的訂立合同的能力：(2)意思表示真實。(3)不違反法律和社會公共利益，故該合同是有效的。雙方理應受到該合同的約束。

(二)楊某(承租人)和張某(次承租人)的轉租合同

楊某和張某的轉租合同，雙方意思表示一致，也滿足合同生效的三個條件，故該合同也是有效的。

對于第二個合同，很多同學認為轉租合同是不滿足生效條件的，這種觀點是錯誤的。上面案例里，承租人和次承租人都具有相應的訂立合同的能力，意思表示均真實，并且法律并沒有規定未經出租人同意轉租的合同無效，故該合同是滿足生效條件的。

還有很多同學認為，轉租合同是欺詐，應該是可撤銷的合同，這種觀點也是錯誤的。欺詐合同要求合同當事人一方采取欺詐手段故意告知虛假情況、或者故意隱瞞真實情況，對方因為欺詐行為陷入錯誤認識而處分財產。該案例里，承租人楊某確實是瞞著出租人聞某擅自轉租的，但聞某作為房主并不是該租賃合同的當事人，租賃合同是債權，債權具有相對性，只要債權人債務人之間沒有欺詐就不會成立欺詐合同。本案例里，合同當事人是楊某和張某，楊某并沒有欺騙自己的朋友張某，所以也不能成立欺詐合同。

四、權益受侵犯 如何保護自己

上述案例里，雖然轉租合同是有效的，但并不意味著作為房主的聞某不能救濟自己的權利。具體可以這樣：

1.承租人擅自轉租，構成違約，可解除租賃合同

《民法典》第七百一十六條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。據此，出租人聞某可依據該條款，解除自己和承租人的合同，合同解除后，承租人需要返還房屋，不得再居住。

當第一個租賃合同被解除后，次承租人要求承租人履行轉租合同將陷入履行不能，此時，作為次承租人的張某可向轉租合同的當事人楊某主張違約責任。

2.承租人擅自轉租，構成違約，可要求承擔違約責任

承租人楊某未經房東聞某同意，擅自轉租房屋，屬于重大違約行為，作為房東可以依合同要求楊某承擔違約賠償責任。除此以外，根據《民法典》第七百一十六條規定：承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。如果次承租人使用房屋的過程中造成房屋物品、設備等損壞的，應由承租人承擔賠償責任。

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