自住商品房能穩住房價嗎

　　控房價的組合拳里又添新丁。

　　為著力解決剛性需求、改善性需求和夾心層家庭的住房困難，10月23日，北京市住建、國土、規劃、財政等多部門聯合印發《關于加快中地位自主性改善型商品住房建設的意見》，明確北京市今后將加快發展自住型商品住房，同時，針對樓市調控全面升級出臺了七條措施（以下簡稱“京七條”）。

　　截至目前，明確開發自住商品房的地塊已有8處，分布在朝陽、海淀、昌平、門頭溝等多個區域，基本形成了年底兩萬套的供應，明年將供應5萬套。

　　這是繼今年3月底“京十五條”調控措施提出“北京將進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”后，北京市政府正式制定實施自住商品房政策。

　　該《意見》規定自住商品房的銷售均價比同地段、同品質的商品房低30%左右，套型建筑面積以90平方米以下為主，并不設戶籍限制，非京戶藉家庭符合條件也可以購買。

　　面對領跑全國房價的北京，新政一落地立刻引來各界討論，這種被稱為“七折房”的自住商品房與其他房屋類型有何區別、它能否肩負穩定房價的重任？

　　名目繁多，自住商品房站隊何方

　　在北京工作的于群夫婦和父母住在一起，為了即將出世的孩子，于群準備加入購房行列。看到自住商品房的優惠政策后，于群很是興奮，然而，細讀之下卻發現政策依然有附加限制。

　　此次出臺的意見中提出，為防止個別購房人利用轉讓自住型住房獲利，規定自住型商品房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓，而在5年后入市轉讓的，增值部分應將差價的30%繳納土地收益等價款。

　　“我國住房類別目前主要分為商品房和保障房，既然稱為商品房，為何卻像保障房中的兩限房一樣限制面積和入市？”對于自住商品房似是而非的性質，于群十分疑惑。

　　其實，不僅于群一家，民眾和專家對自住商品房的討論首先就糾結在概念界定上。

　　中國房地產學會副會長陳國強給出的解釋是：“京七條對自住商品房與以往保障房的區別并沒作詳細的表述。從字面上理解，其仍然屬于商品房的范疇，但與普通商品房在售價、套型與購買對象上有明顯差別。然而，它又不是保障性住房，保障性住房主要解決中低收入群體的住房問題，而自住商品房針對的恰恰是處于中端收入的改善性剛需購房群體，即中間夾心層的住房需求。”

　　與此同時，中國人民大學民商法研究所所長劉俊海向記者指出：“自住商品房的推出明確區分了消費自用和商業投資兩種不同的購房行為，對于超出自住需求而用于出租、出售或保值增值的商品房和用于滿足公民生存權的商品房在監管政策層面要有不同的政策對待，在權利保護的優先順序上，投資性需求排在生存權之后。”

　　“商品房人為限價，表面上看違背了平等的市場原則，但平等不等于相同。因為追求的目的不同，在市場價格上有所區分，并決定了政府收取稅收比例的不同，是具有法理依據的。”

　　從早前的經適房、廉租房、公租房、兩限房到最新出臺的自住型商品房，面對名目繁多的住房類型，一些網友建議政府在概念上不應再做加法而是減法，避免公眾對概念的混淆。“控制房價的初衷是好的，但最怕變成一場概念游戲。”于群向記者表示。

　　打供應牌能否穩定房價

　　盡管對其屬性的劃分沒有明確的界定，但政府在京七條中已明確自住商品房用地在土地供應計劃中單列，供應規模要達到市場的40%~50%。

　　在專家看來，對自住商品房的數量界定是一種從抑制需求到強調供應的轉變。

　　中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示：“過往的房地產調控目標會打擊市場需求，特別是投資、投機性的需求，但卻沒有使得房屋銷售量和價格下降，這意味著問題在于供給并非需求。”

　　然而，民眾擔心的是，對比之前推廣的限價商品房，自住商品房的出現能否扭轉當前房價飆升的局面。

　　2010年，中國鐵建集團以14.6億元拍下房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地，并依照規劃打造北京首個“限房價、競地價”的限價商品房樓盤——長陽國際城，共建房2394套。

　　兩年來，除中國鐵建的長陽國際城外，許多知名開發商都在此地相繼開發樓盤。

　　回顧購房經歷，長陽國際城限價房的業主吳先生告訴中國青年報記者，當初的均價限制在每平方米1.25萬元，而同時期該區域的長陽半島樓盤和芭蕾雨悅都樓盤的均價在1.5萬元至1.6萬元不等。

　　當記者來到長陽國際附近的一家房屋中介時發現，對面長陽半島的樓盤價格已經達到每平方米2.8萬元左右，漲幅幾近翻倍。

　　“這個區域里只有長陽國際城的馨然嘉園是限價商品房，兩年前參與搖號的人已達到9000多名，限價房在數量上遠不及周圍逐漸增多的普通商品房，更別提會拉低房價。”吳先生和記者說。

　　“由于此前的保障性住房在整個房地產供應中的比重太小，加之商品房本身供給不足，使得整體房價攀升。”劉元春強調，“因此，對商品房的調控應該在供給戰略上重新審視，改變根本性的格局狀況。”

　　據北京住建委相關人士介紹，未來北京住房供給將建成三元制的模式，保障房、自住型商品房以及商品房的比例為1:2:2，即保障房占比20%，商品房占比80%，自住型商品房在商品房中占50%左右。

　　“如果看統計數字，可以保證的是兩萬套七折房會在短期內對房價有下拉的作用。但能否真正的抑制房價，關鍵是要把這50%的市場比例變成后續的長期供應，若能保持相應的供給規模，那自住型商品房對未來住房市場格局會產生明顯的影響。”陳國強告訴中國青年報記者。

　　防止腐敗，后續監管要跟上

　　北京市住建委的最新統計顯示，今年9月北京新房市成交量達到1.3萬套，創近4年來“金九”時期的最高值。

　　面對如此巨大的市場需求，在讓利3成的價格優勢面前，除了對房價回落的期待，民眾不免對自住商品房的未來產生擔憂。

　　經濟學者馬光遠在微博上算了一筆投資賬，發現如果未來5年房價漲幅不超過70%，七折房的投資收益率要遠高于一般商品房。

　　“假定一套商品房價格是1萬元，7折則是7000元，若5年后漲幅20%，購買普通商品房的人賺2000元，而七折房賺了5000元，上繳30%的收益后仍賺3500元，高于普通商品房的收益。”在馬光遠看來，這種低價房的利潤高，尋租空間較大，也極易成為腐敗的高發地。

　　面對可能預知的風險，北京市住建委在“京七條”中雖然明確提出加強限購監督、組建監督委員會、嚴打騙購行為等各項措施升級，但對如何有效監管違法入市交易等問題尚未作更多的說明。

　　準入嚴謹，但后防不力，值得注意的是，與自住商品房類似性質的限價房在后續監管上已經出現了漏洞。

　　作為北京首個限價商品房項目，2012年，長陽國際城的業主與開發商簽訂的合同中就明確規定了自房屋交付之日起，兩年內不得將該住房出租或出售，否則將按國家法定折舊規定按折舊后價格退回開發建設單位。

　　但現實情況是，入住不到一年，此處便被媒體曝出有業主在沒拿到房產證的情況下就通過中介出售房子。

　　兩天前，中國青年報記者詢問了房山區長陽國際城外的幾家中介公司，但中介的工作人員都表示，長陽國際城是限價商品房，不準進入市場。

　　隨后，記者調查發現，目前小區內還有不少人是租房入住的。一位大爺告訴記者，自己和家人是今年5月租下的一套二居室的房子，價格是2400元/月，并且在他們居住的單元樓里，多半都是租客。“許多人在這邊買了房子，但又不在這邊住，我所在的單元入住率50%左右”。

　　面對限制租售的條款，一些業主提出，既然擁有合法產權，限制租售是否合法？

　　對此，中國人民大學民商法研究所所長劉俊海指出，雖然物權法中明確了個人房屋買賣自由，但在考慮物權法的同時，也要尊重合同法。“限制租售的要求并不是政府行使公權力，而是在購買房屋時，購房者與政府達成了某種約定，在雙方自愿接受限制條件下簽訂了合同，政府與購房者達成了一種契約關系，通過契約約束了購房者。因此，雙方都要遵循合同中的規定。”

　　與此同時，為了避免監管漏洞，中國房地產學會副會長陳國強強調，自住商品房的后續工作更為重要。“一方面，要嚴格進行資格審核并及早公布相關的房產信息和購買者信息。而在未來退出上市的環節上也要更為透明公開，如對入市收益上繳政府的部分等信息都需要進行監督，要有相應的機構來行使監管的責任。”

　　本報北京10月28日電

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