德國如何穩定房價

　　在德國， 若房價超出評估師測算的20%，賣房人將面臨5萬歐元罰金，超過50%則要坐牢。（《北京青年報》10月22日）

　　面對中國內地一二線城市房價如脫韁野馬般上漲，屢次調控無果的局面，百姓只能望房興嘆。俗話說，急病亂投醫。多了解一下國外特別是發達國家的房價漲幅與調控措施，也許對中國內地有借鑒意義。

　　德國一家三口因為無法償還貸款面臨房產被銀行收回而自焚的消息，在微博上熱議，引起公眾對于德國房價問題的討論。其實，這只是個例。德國房價這幾年雖然略有上漲，但“房吃人”的事情比較鮮見。

　　從國際大經濟環境看，金融危機以后，美國持續實行超寬松貨幣政策，實施三輪量化寬松，大肆放水美元，沖擊的是世界各國經濟，包括房地產等資產價格的泡沫式上漲。同屬于西方發達國家的德國也不會幸免。根據德國著名統計網站Statista的調查結果，最近五年，德國大中城市平均房價幾乎翻番。如西部城市杜塞爾多夫2007年每平方米約1775歐元，今年三季度已經到了3760歐元，折合人民幣3萬元左右，遠低于中國一線城市的房價。但必須看到，從房子本身來看，無論從品質、環境、修繕、配套設施等都是中國內地房子無法比擬的。同時，房價漲幅較大的也僅僅是個別城市而已。整體而言，德國房價比較穩定。

　　在過去30年間，德國房價平均上漲了60%，但是個人收入卻增長了3倍，而同期美國的房價增長了兩倍。那么，德國房價穩定的秘籍是什么，是否可供中國內地借鑒呢？

　　德國沒有將房地產作為支柱產業，不依靠房地產增加GDP，也不依靠房地產創造就業機會，更沒有土地財政。迫于選民壓力和選票丟失風險，政府雖然控制著不少的公共土地和住宅，但并不敢通過炒高地價來增加收入。

　　與此同時，政府將居住作為一項國民福利來對待，并不完全放任市場去無節制調節。在西方發達國家的福利政策中，住房是內容之一。倡導自由市場經濟萬能的美國，2000年政府財政救助住房補助，就占到聯邦預算總支付的2%。同時，住房抵押貸款利息可以作為個稅收入中的抵扣額度，實際上變成一種稅收補貼。中國內地應該進一步強化將居住作為一項國民福利的觀念。

　　德國沒有炒房史。在德國炒房要交3.5%的交易稅，有了盈利還需要繳納差價盈利稅，基本無利可圖。對于哄抬房價者，輕則罰款，重則坐牢。并且，德國政府對房租漲幅也有嚴格的限制，房租也并不高。

　　德國的做法對中國內地控制房價很有啟發和借鑒意義。政府應該理直氣壯地干預房價、調控房地產市場，但手段上盡量采取市場化的間接經濟手段。

　　德國帶給中國的啟示還包括，它將經濟發展重點放在了實體經濟上，其經濟增長在工廠、車間里機器的轟鳴聲中，而不是在金融交易所交易員的叫價聲中，更不是在房價投機炒作的非理性上漲之中。支撐德國經濟增長的是全要素生產率的提升：資源能源的節約高效利用、勞動生產率的提升、生產資料利用效率和價值的提高、生產工具的創新和產品的創新、銷售流通渠道的高效運轉等等。

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