謹防自主型商品房推高房價

　　專欄　　

　　近期，一種新型的住房保障模式“自住型商品房”受到廣泛關注。2013年10月22日，北京市住建委發布，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。　　

　　截至12月2日，北京首個自主型商品房從登記申購就擠癱網站，如今僅有2000套房源的自住房卻已經超過10萬人申購，中簽比例為1：50，概率非常低。

　　8日，住建部領導接受媒體專訪，也提到在住房保障制度改革方面，近期將著力推進兩項具體工作：一項是在地方實踐的基礎上，對廉租住房和公共租賃住房實行并軌運行；另一項是指導地方有序開展共有產權保障房的探索。表明住建部門對于這種帶有政府與個人共有產權性質的自住型商品房也予以肯定。

　　首先，從自主型商品房政策出臺的立意點和實施手段來看，是建立在對現有高房價默認的基礎上，當然也許并不覺得現在的房價高，也壓根就沒有想過房價也可能會降這回事。今后五年內房價是漲是跌，并不好預測，但政策考慮的是自主性商品房五年后上市增值收益的征收，而不是考慮房價下跌后風險的分擔，豈不是默認未來房價的上漲嗎？但是別忘了08年的北京房價也曾跌破30%，如果未來房價一旦走低，其間風險如何分擔應該納入考慮，才較為妥當。

　　其次，自住型商品房是典型的政府用有形的手來干預市場。一是自住型商品房的覆蓋面太廣，已經成為一種公共福利政策，完全超出了要享受社會保障房的需求，影響到房地產市場自身的發展。如北京市戶籍家庭自有一套房也能申請購買，只會加大搖號的難度，就像小汽車搖號政策，想買的搖不上，搖上的不想買，從而讓真正需要保障的家庭得不到保障。二是我們知道，年度土地供應是有限的或者有計劃的，隨著自住型商品房大規模開發，勢必壓縮商品房的土地供應，造成供不應求，會抬高土地價格，無形中會推高商品房的房價，而這兩者極可能形成所謂“良性互動”，左右手互博，相互托底。特別是這一點，也許正是政府對自住型商品房價格未來五年走勢升高有恃無恐的主要原因。三是十八屆三中全會提出使市場在資源配置中起決定作用相違背，我們既然承認房地產市場的存在，那么房價就一定有波動，有漲跌，這才是市場規律應起的作用。

　　最后，從政府以往推行的各類保障房，如經適房、兩限房等來看，從2008年兩限房的5000多元/平米，到如今取消所有的兩限房經適房，推出22000元/平米的自主型商品房，中低收入人群所要承受的房價底線也越來越高，這也是間接推高了房價。試想有多少真正需要保障的家庭能買得起200萬的所謂保障房？所以也有人質疑，此次北京市自住型商品房政策出臺如此倉促，力度如此之大，是為了應對承諾的房價調控目標。

　　總之，政府試圖創新住房保障供給模式，把中低收入家庭的住房需求考慮納入到基本公共服務是件大好事，但要謹防好心辦壞事。當前，關于政府的住房保障形式多樣，種類繁多，但終究沒有保障住應保障人群的住房。實踐證明，僅考慮住房的形態和技術手段是不夠的，無論技術角度怎么變著花樣，也無法從根本上堵住目前住房制度的漏洞，還要有更長遠的考慮和制度設計，特別要在土地供應制度和住房保障體系上進行突破。

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