小產權房該不該轉正?

　　十八屆三中全會決定全文公布后，小產權房和單獨二胎政策成為老百姓最為關注的熱點問題。特別是決定提出建立城鄉統一的建設用地市場的表述，引起各方的關注和討論。圍繞著小產權房是否應該轉正，專家學者、政府官員、地產商等各持己見，莫衷一是。

　　近日就有媒體報道，華遠地產股份有限公司董事長任志強在財經年會房地產論壇上回答小產權房合法問題時十分憤怒的表示，允許小產權房合法化，就是允許其他的違法行為合法化，小產權房永遠不可能合法化。

　　所謂小產權房就是在農村集體建設用地上建設的，被非本集體組織成員購買的房屋，它不需要繳納土地出讓金，也沒有基礎設施配套，價格低遠低于大產權的商品房，但是沒有產權證，不能用于買賣。

　　誠然，從現有土地管理相關法律來看，小產權房轉正的確是不合法的。

　　但是，三中全會提出要全面深化改革，在農村集體建設用地使用方面也明確提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。這讓人們有了很多想象的空間，也表明小產權房有轉正的可能。

　　土地作為一種直接性生產要素，在計劃經濟時代被人為的分成集體和國有兩種類型，本身就不合理。按照市場對資源配置起決定性作用的原則，即使集體土地和國有土地同權同價，也是要遵循市場規律的，而不是政府硬性的規定。

　　再者，城鄉要素的雙向流動和平等置換也要求農村集體建設用地入市。農村居民可以購買城市住房，城市居民不能購買農村住房，本身就是一種不平等，而且還會造成城市農村兩頭占地，不利于集約節約用地。城市房價居高不下，與政府作為唯一壟斷的供地方有關，農村集體建設用地入市也有利于降低高房價，增加多元化的供地主體，這也是正確處理政府和市場的關系的重要體現。至于有人強調的小產權房的質量問題，絕不是只有通過開發商才能保證房屋質量，我國廣大農村都是農民自建房，質量也沒差到哪去，再者房屋質量好壞與政府監管力度有關。

　　另外，提高農民財產性收入要求恢復農村集體建設用地的本來價值。由于農民住房沒有產權，不能上市交易，直接制約了農民財產性收入得增。另外我們目前的征地制度，通過低價征收集體用地，高價出售國有用地的做法，給農民很少的土地補償，也大大減少了農民的財產性收入。由于產權不明晰，農村宅基地作為農民永久性財產的價值一直得不到體現。

　　當然，有人擔心農村集體建設用地入市會對地方政府沖擊很大，其實完全不必擔心。一方面，只有城市郊區的集體建設用地價值能與國有土地相當，但偏遠農村、山區的集體土地是斷然不可能的，這個基本常識市場還是會有的，所以不必擔心放開農村集體建設用地，土地市場會失控。另一方面，如果政府的收入要靠賣地來維持，那也是不可持續的，維持政府正常運轉的收入完全可以通過改革稅收制度，特別是推出房地產稅、遺產稅等來完善。

　　還有人擔心農村集體建設用地入市會對房價造成沖擊。短期來看，是必然的。但是從長期來看，維持目前的高房價實際上是不利于我國經濟社會的發展，沒有哪個發達國家是依靠房價來支撐的，況且高房價還不利于實體經濟發展，助長了投機行為，拉大了收入差距，增加了社會風險。

　　也有人擔心農村集體建設用地入市還不夠成熟，不合法，不合規。既然三中全會已就全面深化改革形成共識，當前改革已經進入深水區和攻堅期，困難和阻力會越來越大，更加需要智慧、勇氣和決心。改革就是要變法，修改完善某些不合理的法律法規。

　　當前的改革更重要的是調整利益結構，一是地方政府的利益，特別是對土地財政依賴嚴重的地方政府；二是房地產商的利益，特別是依附地方政府土地壟斷供給產生的利益；三是部分當前土地房產政策的受益者。改革要通過制度的創新和設計，讓大多數人受益，讓弱勢群體受益。

相關內容推薦：