2019國考申論熱點：小區公攤廣告收入歸誰 非物業

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有關文獻顯示，公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等。公攤面積是業主花費真金白銀購買的，在一定程度上提高了環境配套等公共公用設施質量。

申論熱點獨家模擬預測題及詳細解析

【模擬預測題】

【小區里五花八門的廣告越來越多，屬于公攤面積的電梯、樓道、門廳等地都能見到。那么，你是否想過，物業公司是否有權出租小區公攤面積中的廣告位?這部分收入究竟應該歸誰?請談談你對此事的看法?】

物業公司這樣做是否合法?以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權到底歸誰。

據2000年開始實施的《房產測量規范》，電梯井、樓道間、公共門廳等都屬于分攤的公用建筑面積，即“公攤面積”。

舉個例子，你花400萬買了100平米的房子，得房率70%，實際使用面積只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這里包括電梯的面積。

也就是說，業主們用4萬/平米的價格買下了小區的電梯面積，而一些物業公司卻在未告知業主的情況下用電梯出租廣告賺錢。

“這一做法侵犯了業主對于共有部分的管理權和公共收益的所有權。”北京云通律師事務所主任閆兵說，《物權法》規定：

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《物業管理條例》規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中，物權編草案加強了對建筑物業主權利的保護。

“實踐中，一些物業服務企業未征求業主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利。對此，草案增加規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動應當由業主共同決定。”全國人大常委會法工委主任沈春耀介紹說，草案還明確，共有部分產生的收益屬于業主共有。

根據2000年開始實施的《房產測量規范》，分攤的公用建筑面積有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算;共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

也就是說，上述屬于小區公攤地方的廣告收益屬于業主共有。

這筆錢該如何分配?

有些小區通過業主委員會，與物業很好地解決了廣告收入問題。

據陜西廣播電視臺報道，西安世家星城小區業委會與物業簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜。

2017年，世家星城小區158部電梯帶來近20萬元收益，有三成留給物業公司作為日常經營、管理的費用，另外七成在業主代表的監管下，用于小區的公共設施建設。

據了解，從物業公司和廣告公司談判報價，到最后業主代表審查驗證等一系列程序，業主代表都要全程參與，保證了小區公共收益的公開透明。